[임대차] 동거가족만 전입신고를 한 경우
질문내용
저는 임대차 계약 후 사정이 있어 처와 아들, 딸 만 임차주택지 주소지로1998년 2월 4일 전입신고를 한 후 확정일자를 완료하였습니다. 그 후 저는 1998년 10월 5일 전입신고하고 합가하였습니다. 제가 전입신고 하기전 1998년 7월 4일 갑 은행에 저당권이 설정되었고 임대인이 계속 이자를 연체하자 1999년 2월 3일 경매가 개시되었습니다 이런 경우 저는 은행보다 먼저 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있는지요.
답변내용
귀하의 경우에는 저당권자인 은행보다 먼저 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖추는 시기는 임차인이 임차한 주택에 입주하고 전입신고를 마친 다음날부터입니다. 그러나 주택임대차보호법의 제정 목적인 주거생활의 안정보장은 임차인 본인뿐만 아니라 가족등 생활공동체의 주거안정을 보장함으로써 달성될 수 있고 가족 등이 전입신고를 한 경우에도 그 주택에 대하여 임대차계약이 체결되었고 임차인이 있다는 사실을 누구나 알 수 있기 때문에 제3자에게 예측하지 못한 피해를 줄 염려가 없으므로 임차인 본인의 주민등록뿐 만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건에 포함된다고 보고 있습니다.(대법 95다 30338 1996년 1월 26일) 그러므로 귀하의 경우에도 가족 등이 전입 신고한 1998년 2월 4일 다음날부터 대항력을 인정받을 수 있으며 그 후 저당권을 설정한 갑은행보다 경매철차에서 배당요구를 하면 낙찰대금으로부터 우선 변제 받을 수 있고 임대차 보증금을 전액 배당 받지 못할 경우에는 낙찰자에게 그 잔액을 부담시킬 수 있습니다.
참조판례	대법 95다30338 1996. 1. 26 (임차인 주민 등록 이탈 시)
	주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.